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Aktuelle Meldungen
Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf – was Käufer in Mecklenburg-Vorpommern einplanen müssen
Wer eine Immobilie kauft, zahlt mehr als nur den Kaufpreis. Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und mögliche Maklerkosten summieren sich schnell auf 8–12 % zusätzlich. Hier erfährst du konkret und verständlich, welche Kaufnebenkosten in Mecklenburg-Vorpommern anfallen – mit Beispielen für Ferienwohnungen und Zweitwohnsitze.
Einleitung
Beim Immobilienkauf wird oft nur über den Kaufpreis gesprochen.
In der Praxis entstehen jedoch zusätzliche Kosten, die Käufer vorab einplanen müssen, um Finanzierungslücken zu vermeiden.
Diese sogenannten Kaufnebenkosten fallen einmalig an – können aber je nach Bundesland und Situation deutlich variieren.
Gerade bei Ferienwohnungen oder Zweitwohnsitzen an der Ostsee unterschätzen viele Käufer diese Beträge.
1️⃣ Welche Kaufnebenkosten fallen an?
Die wichtigsten Positionen sind bundesweit gleich, die Höhe unterscheidet sich regional:
- Grunderwerbsteuer
- Notarkosten
- Grundbuchkosten
- Maklerprovision (falls ein Makler beteiligt ist)
Zusammen ergeben sie den größten Teil der Nebenkosten.
2️⃣ Grunderwerbsteuer in Mecklenburg-Vorpommern
In Mecklenburg-Vorpommern beträgt die Grunderwerbsteuer aktuell:
➡️ 6 % des Kaufpreises
Beispiel:
- Kaufpreis: 300.000 €
- Grunderwerbsteuer: 18.000 €
Die Steuer wird fällig, sobald der Kaufvertrag notariell beurkundet ist.
3️⃣ Notar- und Grundbuchkosten
Notar und Grundbuch sind gesetzlich geregelt und liegen zusammen bei etwa:
➡️ 1,5–2 % des Kaufpreises
Darin enthalten:
- Beurkundung des Kaufvertrags
- Eintragung ins Grundbuch
- Grundschuld für die Bank (falls finanziert)
Beispiel bei 300.000 €:
- ca. 4.500–6.000 €
4️⃣ Maklerkosten – wann fallen sie an?
Seit der gesetzlichen Neuregelung gilt bei Wohnimmobilien meist:
- Teilung der Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer
Typisch:
- 3–3,57 % für den Käufer, wenn ein Makler beteiligt ist
Aber:
- Bei Ferienwohnungen oder besonderen Konstellationen können Abweichungen vorkommen
- Ein genauer Blick in das Exposé lohnt sich
5️⃣ Gesamtübersicht: realistische Kaufnebenkosten
Faustregel für Mecklenburg-Vorpommern:
| Situation | Kaufnebenkosten |
|---|---|
| Ohne Makler | ca. 7–8 % |
| Mit Makler | ca. 10–12 % |
➡️ Bei 300.000 € Kaufpreis:
- 21.000–36.000 € zusätzlich
Diese Summe muss meist aus Eigenkapital gezahlt werden.
6️⃣ Warum Kaufnebenkosten oft unterschätzt werden
Viele Käufer:
- kalkulieren zu knapp
- planen nur den Kaufpreis
- unterschätzen regionale Unterschiede
Gerade bei Ferienimmobilien kommen später weitere laufende Kosten hinzu – die Kaufnebenkosten sind jedoch sofort fällig.
7️⃣ Einordnung für Ferienwohnungen & Zweitwohnsitze
Für Käufer in Ostseeregionen gilt:
- Kaufnebenkosten sind nicht steuerfrei
- sie erhöhen den Einstiegspreis deutlich
- eine realistische Planung entscheidet oft über die Machbarkeit
Wer vermieten möchte, sollte die Kosten in die Gesamtrechnung einbeziehen.
Kaufnebenkosten schnell überschlagen (Mini-Rechner)
Mit dieser Faustformel kannst du deine Kaufnebenkosten in Mecklenburg-Vorpommern in 30 Sekunden grob kalkulieren:
Faustformel: Kaufnebenkosten ≈ 8–12 % des Kaufpreises
(je nachdem, ob ein Makler beteiligt ist und wie hoch die Provision ausfällt)
So rechnest du’s selbst (Formel)
- Ohne Makler: Kaufpreis × (Grunderwerbsteuer + Notar/Grundbuch)
- Mit Makler: Kaufpreis × (Grunderwerbsteuer + Notar/Grundbuch + Makler)
Praxiswerte für MV (typisch):
- Grunderwerbsteuer: 6,0 %
- Notar & Grundbuch: ca. 1,5–2,0 %
Makler: je nach Deal (oft als Käuferanteil, regional unterschiedlich)
Beispiel-Tabelle (Kaufpreis → Nebenkosten-Spanne)
| Kaufpreis | Ohne Makler (ca. 7,5–8,0 %) | Mit Makler (ca. 10–12 %) |
|---|---|---|
| 200.000 € | 15.000–16.000 € | 20.000–24.000 € |
| 300.000 € | 22.500–24.000 € | 30.000–36.000 € |
| 400.000 € | 30.000–32.000 € | 40.000–48.000 € |
| 500.000 € | 37.500–40.000 € | 50.000–60.000 € |
Hinweis: Das sind grobe Richtwerte. Die echte Summe hängt u. a. von Maklerregelung, Kaufvertragsgestaltung und Einzelfall ab.
Mini-Check: Plane die Kaufnebenkosten idealerweise zusätzlich zum Eigenkapital ein – viele Banken finanzieren Nebenkosten nur eingeschränkt.
Fazit
Kaufnebenkosten sind kein Randthema, sondern ein zentraler Bestandteil jeder Kaufentscheidung.
Wer sie frühzeitig kennt und realistisch kalkuliert, vermeidet böse Überraschungen – besonders beim Kauf von Ferienwohnungen oder Zweitwohnsitzen.
FAQ: Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten
Am meisten sparst du meist bei der Maklerprovision (falls verhandelbar bzw. nicht nötig) und über eine saubere Kaufpreisaufteilung (z. B. Inventar separat ausweisen, wenn rechtlich korrekt). Notar/Grundbuch und Grunderwerbsteuer sind dagegen nur begrenzt beeinflussbar.
Direkt “rabattieren” kann man sie nicht. Reduzieren lässt sich die Bemessungsgrundlage nur in engen Grenzen, z. B. wenn bewegliche Bestandteile (Inventar) rechtssicher separat ausgewiesen werden. Wichtig: Das muss plausibel und belegbar sein – sonst drohen Nachfragen.
Nicht zu den klassischen Kaufnebenkosten zählen z. B. Renovierung, Möbel, Modernisierung, laufende Hausgeld-Zahlungen oder spätere Instandhaltung. Das sind Folgekosten – sie sollten zusätzlich eingeplant werden.
Als Faustregel: mindestens 10 % des Kaufpreises (in MV je nach Makler auch etwas mehr). Wer sehr knapp plant, gerät schnell in Finanzierungsstress – gerade bei zusätzlichen Renovierungs- oder Einrichtungskosten.
Neben den Kaufnebenkosten solltest du bei Ferienwohnungen besonders auf Hausgeld, Rücklagen, Verwaltung, eventuelle Vermietungsauflagen sowie die realistischen Kosten für Ausstattung und Instandhaltung achten – das beeinflusst die Rendite stärker als viele denken.
Weiterführende Informationen rund um Immobilien in Boltenhagen
Beim Immobilienkauf an der Ostsee spielen neben den klassischen Kaufnebenkosten auch regionale Abgaben und Nutzungsvorgaben eine wichtige Rolle. Besonders in beliebten Ferienorten wie Boltenhagen lohnt sich ein genauer Blick auf die laufenden Kosten.
- Zweitwohnungssteuer in Boltenhagen:
Wann sie anfällt, wie hoch sie ist und wen sie betrifft.
→ Zweitwohnungssteuer in Boltenhagen im Überblick - Grundsteuer in Boltenhagen:
Was Eigentümer nach der Grundsteuerreform zahlen müssen.
→ Grundsteuer in Boltenhagen verständlich erklärt - Ferienwohnungen in Boltenhagen:
Kauf, Nutzung und Vermietung – das solltest du vorab wissen.
→ Ferienwohnungen in Boltenhagen entdecken
Hinweis: Eine realistische Gesamtkalkulation hilft, finanzielle Überraschungen zu vermeiden – besonders bei Ferien- oder Zweitimmobilien.